Продавать квартиру самостоятельно решится далеко не каждый. Не удивительно, что многие предпочитают обращаться к профессионалам-посредникам – риелторам, надеясь, что таким образом риски продавца при продаже квартиры будут минимизированы. Предполагается, что это облегчает поиск клиентов и оформление сделки и всем сторонам такое сотрудничество выгодно. Но в реальности риелторы могут прибегать к разнообразным уловкам, чтобы увеличить свою прибыль. Наши специалисты подготовили список основных уловок недобросовестных риелторов.
Риелтор в покупательской шкуре
Чтобы заполучить клиента, риелтор может на первом этапе общения «прикинуться» покупателем – откликнуться на самостоятельно размещённое объявление и приехать на просмотр квартиры. В процессе оказывается, что самому «покупателю» не подходит предложение, но «он знает человека, которому точно подойдет», и готов посодействовать, естественно – за небольшое вознаграждение. Другой вариант – риелтор признаётся в своей профессиональной принадлежности и предлагает свои услуги. Уже потративший свое время продавец, настроившийся на возможную продажу, будет склонен согласиться (особенно если убедить его, что продавать самому – долго, опасно и невыгодно).
Как бороться? Если вы продаёте квартиру самостоятельно, держите в голове, что не каждый потенциальный покупатель действительно таковым является. Не соглашайтесь на какие бы то ни было предложения, предполагающие посредничество – знакомство с друзьями или родственниками, которым квартира якобы очень подходит. Убедитесь, что общаетесь именно с тем человеком, который будет принимать решение о покупке. Даже если предложение риелтора кажется привлекательным, не соглашайтесь на него, если вас обманули уже на первом этапе.
Виртуальный покупатель
Риелтор может сообщить, что нашёл покупателя, взять задаток за свою работу, а потом «пропасть» на какое-то время, отговариваясь проволочками и занятостью. Естественно, ситуация может быть не искусственной, но в ряде случаев это лукавство: покупателя на самом деле не существует, а риелтор только приступает к его поиску после того, как получит деньги. В итоге продавец теряет время на ожидание, у риелтора появляется возможность спокойно заниматься другими клиентами, уже имея в кармане гонорар.
Как бороться? Платите риелтору только тогда, когда есть реальные результаты его работы. Например, вы познакомились и имеете возможность лично общаться с потенциальным покупателем, подписали договор и уже точно знаете, что вашу квартиру по крайней мере планируют купить.
Имитация бурной деятельности в «самых секретных» базах
Рынок недвижимости становится всё более прозрачным. С развитием специализированных сервисов покупатели и продавцы получили возможность находить друг друга без посредников, все объявления легко отфильтровать и отсортировать по нужным критериям. Чтобы повысить значимость своей работы, риелтор может заявить, что у него есть «специальная секретная база данных», по которой он будет искать самых проверенных клиентов, не заходящих на сайты бесплатных объявлений. Как может обмануть риэлторы в этом случае?
На самом деле риелторы зачастую пользуются теми же данными, что и обычные посетители профильных сайтов. Преимущество работы с посредником в том, что продавец не занимается рутиной и не вникает во все юридические тонкости (если доверяет), а не в том, что получает «каких-то других» покупателей. Даже если после обещаний риелтора спрос кажется большим, это не повод безоговорочно верить – в некоторых случаях активность создают подставные лица, которые имитируют бурную деятельность, но не планируют делать покупку.
Как бороться? Не доверяйте словам об эксклюзивности базы или секретных списках клиентов. Не платите за это дополнительные деньги и не выбирайте риелтора, который это обещает, только на основании этих слов.
Важно! Личная база данных может быть и не уловкой в том случае, если риелтор имеет выход на людей, покупающих квартиры в качестве инвестиций. Такие покупатели действительно могут совершать несколько сделок и будут заинтересованы в получении постоянной информации о предложении на рынке. А значит, есть смысл обращаться к ним снова и снова.
Проверить правдивость обещаний риелтора можно и нужно: требуйте, чтобы вас свели с таким человеком и дали возможность пообщаться напрямую, чтобы убедиться в отсутствии обмана. Только так вы можете быть уверены, что посредник не лукавит.
Неточные формулировки в договорах
Между продавцом квартиры и риелтором заключается договор. Не относитесь легкомысленно к этому этапу и обязательно читайте все пункты. Особое внимание обратите на то, как сформулирована суть работы исполнителя по вашей сделке. Если фигурирует размытая формулировка типа «помощь в продаже» или «поиск покупателя», это повод насторожиться, потому что риелтор может в итоге не довести сделку до завершения, но заявить, что вы всё равно должны ему деньги за активную работу. Продавец заинтересован в конкретном результате, а не бурной деятельности без финальной сделки.
Как бороться? Внимательно читайте договор, включая пресловутые пункты мелким шрифтом. Если вы сомневаетесь в том, что сможете учесть все нюансы, пригласите юриста, который будет действовать в ваших интересах. Не подписывайте документы с размытыми формулировками, которые могут быть трактованы не в вашу пользу.
Хитро составленное объявление
В поиске покупателей риелторы могут использовать еще одну хитрость: составлять объявление таким образом, чтобы оно выглядело максимально привлекательным. О недостатках при этом просто умалчивается. Приемы могут быть разные: уменьшение расстояния до метро, сокрытие непривлекательных факторов (типа отсутствия ремонта), указание о возможном снижении цены (тогда как продавец не согласен) и так далее.
Конечно, реально продать квартиру таким образом очень сложно. Приехав на место и разобравшись, потенциальные покупатели будут отказываться от сделки. Зато у риелтора будет доказательство того, что он активно работает, предлагает варианты, производит показы. В результате время идёт, продажи нет, а риелтор при грамотно составленном договоре может получать деньги.
Как бороться?
По возможности присутствуйте на части показов и общайтесь с потенциальными покупателями. Ненавязчиво расспросите, какие условия были заявлены в объявлении, каковы их ожидания, как происходило общение с риелтором по телефону. Можете самостоятельно найти объявления о вашей квартире и своими глазами увидеть, как они составлены. Наконец, можно обговорить с риелтором основные факты, которые будут указываться в объявлении.
Общие советы продавцам квартир
Если вы решили обратиться к услугам риелторов, постарайтесь найти проверенного человека, который будет искренне заинтересован в удачной сделке, от которой выиграют все. Уловки риэлторов при продаже квартиры - меры, к которым прибегают только недобросовестные работники.
Не подписывайте типовые договоры, особенно не прочитав их. Обращайте внимание на мелкий шрифт, сноски, приложения и так далее. Если не уверены в своей правовой грамотности, пригласите юриста, который поможет соблюсти ваши интересы.
Не пускайте ситуацию на самотёк. Могут ли риелторы обмануть? Не обязательно, на этом рынке много профессионалов, которые дорожат своей репутацией и никогда не будут лукавить, но люди встречаются разные. Принимайте активное участие на всех этапах поиска покупателей, общайтесь сами с людьми, не стесняйтесь брать их контакты и задавать вопросы. Так вы обезопасите себя от невидного с первого взгляда, но неприятного лукавства и сохраните свои нервы, время и деньги.
По материалам Роскачества
