ASPMedia24

Горячие новости
В СЛЕДУЮЩЕМ ВЫПУСКЕ
РАЗРАБОТКА ТЕСТ-СИСТЕМЫ ДЛЯ БОРЬБЫ С РАКОМ
  ХРОНИКИ ЛОГИСТИЧЕСКОГО БИЗНЕСА
ШОУ «SOUND-TRAVEL» НА КИЕВСКОМ ВОКЗАЛЕ В СТОЛИЦЕ
Главная Статьи Статьи - недвижимость НЕДВИЖИМОСТЬ: ПЯТНИЦКАЯ УЛИЦА В ЦЕНЕ
11 Фев 2019

НЕДВИЖИМОСТЬ: ПЯТНИЦКАЯ УЛИЦА В ЦЕНЕ

В 2018г. больше всего «подешевел» столичный Кутузовский проспект, а подорожала – Пятницкая улица.

Аналитики международной консалтинговой компании Knight Frank подвели итоги 2018г. на рынке стрит-ритейла г.Москвы и выяснили, что суммарный объём площадей формата составил 583,6 тыс. кв. м, что на 0,6% больше, чем в 2017г. (+ 5,3 тыс. кв. м).  Уровень вакансии составил 6,5%, что на 2,7% меньше, чем в 2017г. Больше всего ставки аренды выросли на Пятницкой улице – на 6%, а упали – на Кутузовском проспекте – на 12%. Из интересных прогнозов на 2019г. – рост объёма предложения за счёт новых площадей в Богоявленском переулке, ожидаемый прирост трафика на обновляемых в рамках программы «Моя улица» коридорах до 10% в год, а также рост доли и так доминирующего на рынке общепита на 5-7%.

Предложение

По итогам 2018г. суммарный объём площадей формата стрит-ритейла составил 583,6 тыс. кв. м, прирост нового предложения за год достиг 5,3 тыс. кв. м.

Объём торговых площадей на центральных пешеходных улицах столицах города составил 110,8 тыс. кв. м. Прирост нового предложения за год составил 1,9 тыс. кв.  (+1,7 %). Практически все новое предложение пришлось на здание в Столешниковом переулке.

На центральных транспортно-пешеходных и магистральных торговых коридорах города за год объём нового предложения составил 1,4 тыс. кв. (всего 472,6 тыс. кв. м, прирост на 0,3%) и 2 тыс. кв. м (всего 254,7 тыс. кв. м, прирост на 0,8%) соответственно. Новое предложение сформировано за счёт вывода на рынок помещений, которые ранее не имели отдельного входа с улицы или имели иной вид разрешённого использования согласно законодательству. За пределами Центрального административного округа объёма помещений стрит-ритейла пополняется за счёт предложения в новостройках, а в его границах – это реконструкция старых объектов (последние 1-2 года Департамент городского имущества стал активнее продавать своё имущество девелоперам для дальнейшей реконструкции). По состоянию на январь 2019г. порядка 1 тыс. кв. м площадей стрит-ритейла находятся в зданиях, проходящих реконструкцию на Никольской.

Динамика предложения в стрит-ритейле, 2018г. к 2017г.

Показатель

2017

2018

Динамика

Объём торговых помещений, тыс. кв. м

580,3

583,6

0,6%

Средний размер помещения, кв. м

199,4

196,6

-1,4%

Knight Frank Research, 2019

К одному из значимых трендов на рынке стрит-ритейла в 2018г. относится уменьшение средней площади помещений в предложении: 196,6 кв. м против 199,4 в 2017г. Тенденция сокращения арендуемых площадей обусловлена прежде всего спросом со стороны рынка, а именно операторов, стремящихся быть ближе к потребителю. Меньший формат позволяет ритейлеру войти в большее количество объектов, тогда, как большая площадь арендуемого помещения сокращает количество предложений. Кроме того, стоит упомянуть, что в новом предложении помещений стрит-ритейла девелоперы с целью более быстрого возврата инвестиций проектируют коммерческие площади с превалирующим количеством небольших помещений, ставка на которые гораздо выше в сравнении с крупноформатными площадями. Особенно это характерно для объектов, расположенных в центре города. 

Основные показатели предложения рынка

Основные показатели, ед. изм.

 2017 г.

2018 г.

Центральные пешеходные торговые коридоры*

Объём торговых помещений, тыс. кв. м

108,9

110,8

Количество торговых помещений, ед.

480

488

Средний размер помещения, кв. м

226,9

226,6

Центральные транспортно-пешеходные торговые коридоры**

Объём торговых помещений, тыс. кв. м

471,4

472,8

В том числе:

Объём торговых помещений на улицах Бульварного кольца, тыс. кв. м

64,1

64,3

Объём торговых помещений на улицах Садового кольца, тыс. кв. м

128,5

129,4

Объём торговых помещений на других центральных торговых улицах, тыс. кв. м

278,8

279,1

Количество торговых помещений, тыс. ед.

2,7

2,8

Средний размер помещения, кв. м

171,8

166,5

Торговые коридоры крупных магистралей***

Объём торговых помещений, тыс. кв. м

252,7

254,7

Количество торговых помещений, тыс. ед.

1,63

1,66

Средний размер помещения, кв. м

155,0

153,4

*По 14 пешеходным улицам (или участкам улиц), пользующихся наибольшим спросом со стороны торговых операторов: Арбат, Кузнецкий Мост (частично), Никольская, Рождественка (частично), переулки Камергерский, Столешников, Третьяковский проезд, а также несколько зон в районе Якиманка и Замоскворечье.

** По 47 центральным торговым коридорам, расположенным внутри Садового кольца (в т.ч. включая улицы Садового кольца) и пользующимся наибольшим спросом со стороны торговых операторов.

Вакансия

Общий объём вакансии в торговых помещениях стрит-ритейла составляет более 37,4 тыс. кв. м, что в целом соответствует размерам крупного торгового центра.

Уровень вакансии составил 6,5%, что на 2,7% меньше, чем в 2017г. Общий объём вакансии в торговых помещениях стрит-ритейла города составляет более 37,4 тыс. кв. м, что в целом соответствует размерам крупного торгового центра.

Снижение вакантных площадей в помещениях стрит-ритейла зафиксировано по всем направлениям: максимальное на Садовом кольце – на 4,9%, где доля вакантных помещений составила 11,9% против 16,8% в 2017г., при этом доля вакансии на пешеходных улицах внутри Садового кольца сократилась на 3,8 п.п. до 2,1%.

Доля вакантных площадей в помещениях стрит-ритейла, расположенных на пяти крупнейших проспектах (Ленинский, Мира, Кутузовский, Комсомольский и Ленинградский), достигла 13,4% от общего объёма торговой недвижимости на этих улицах. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года вакансия упала 2,9 п. п. Из всех анализируемых магистралей наибольшая доля свободных площадей приходится на Кутузовский проспект (25,5%), сократившись за год всего на 1,9 п. п.  В силу изменений правил парковки обеспеченные покупатели Кутузовского проспекта стали отдавать предпочтение более комфортным местам для совершения покупок – торговым центрам премиального класса, вследствие чего операторы высокого ценового сегмента стали покидать данный торговый коридор. Наименьшая доля вакантных площадей зафиксирована на Комсомольском и Ленинском проспектах (9,1% и 9,6%, соответственно).

Прямой зависимости между сокращением доли вакантных площадей и проведением чемпионатом мира по футболу 2018г. не выявлено, поскольку мундиаль – это событие, имеющее краткосрочный характер и отражающееся лишь на увеличении товарооборота в период его проведения преимущественно операторов таких профилей, как общественное питание, аптеки и продуктовые магазины.    

Динамика вакансии в стрит-ритейле, 2018г. к 2017г.

Динамика вакансии

Показатель

2017

2018

Динамика

Пешеходные улицы

5,9%

2,1%

- 3,8 п.п.

Транспортно-пешеходные улицы

7,5%

7,5%

-

Садовое кольцо

16,8%

11,9%

-4,9 п.п.

Крупные магистрали

16,3%

13,4%

- 2,9 п.п.

Кутузовский проспект

27,4%

25,5%

-1,9 п.п.

Источник: Knight Frank Research, 2019

Ставки

По итогам 2018г. наиболее высокие запрашиваемые ставки аренды соответствуют помещениям, расположенным в Столешниковом переулке и на улицах Кузнецкий мост, Никольская и Тверская (на участке от ст. м.«Охотный Ряд» до ст. м.«Пушкинская»). Снижение верхней границы ставки аренды в большинстве ключевых торговых коридорах города – на 8%-18% в зависимости от улицы.

Динамика верхней границы ставки аренды, 2018г. к 2017г.

Название улицы или торговой зоны

Ставка аренды (тыс. руб./кв. м./год), не вкл. НДС

2017

2018

Изменение верхней границы по сравнению с предыдущим годом, п.п.

 

min

max

min

max

 

Столешников пер.

85

280

85

250

-11%

Кузнецкий Мост ул.

70

200

65

220

10%

Тверская ул. (на участке от ст. м. «Охотный Ряд» до ст. м. «Пушкинская»)

60

200

45

170

-15%

Никольская ул.

70

160

70

160

0%

Арбат ул.

50

150

50

130

-13%

Патриаршие пруды

70

130

70

130

0%

Пятницкая ул.

30

120

36

130

8%

Камергерский пер.

60

120

60

120

0%

Петровка ул.

50

120

50

120

0%

Мира пр-т

30

120

30

120

0%

Новый Арбат ул.

60

120

40

110

-8%

Мясницкая ул.

55

100

45

100

0%

Кутузовский пр-т

40

85

40

75

-12%

Садовое кольцо

30

85

30

75

-12%

*Данные ранжированы по верхней границе 2018г.

Knight Frank Research, 2019

Минимальный размер ставок в 2018г. не изменился и составил 30 тыс. руб. за кв. м в год (проспект Мира, Садовое кольцо). Изменения в сторону уменьшения нижней границы зафиксированы на Тверской (с 60 до 45 тыс. руб. /кв. м), Новом Арбате (с 60 до 40 тыс. руб./кв. м), на Мясницкой (с 55 до 45 тыс. руб./кв. м). Увеличение диапазона ставок на Пятницкой – с 30-120 тыс. руб./кв. м до 36-130 тыс. руб./кв. м. Ставки аренды на Кузнецком мосту сместились в сторону снижение нижней границы с 70 до 65 тыс./кв. м и увеличение верхней с 200 до 220 тыс. руб./кв. м. Такая динамика связана, с одной стороны, с сокращением вакантных площадей на перечисленных улицах, с другой стороны, с активным спросом со стороны арендаторов, работающих в среднем ценовом и более низких ценовых сегментах.

Из-за высокой вакансии верхний диапазон ставок аренды на Кутузовском проспекте упал на 12% и составил 75 тыс. руб. за 1 кв. м в год.

Портрет арендатора

В структуре профилей арендаторов стрит-ритейла на основных торговых улицах Москвы лидирует общепит с долей 40,8%, fashion-операторы занимают долю в 8,3%, офисы банков – 8,1%, сервисные операторы – 7,3%, продуктовые магазины – 5,9%.

Структура арендаторов по площади, кв. м.

Структура московских магистралей по профилю различна. На Комсомольском и Ленинском проспектах четверть всего предложения (20,6%) приходится на магазины профиля «товары для дома» (интерьерные и мебельные салоны, магазины отделочных материалов и пр.). На проспекте Мира и Ленинградском проспекте максимальную долю площадей занимают заведения общественного питания (17% – рестораны, кафе, кофейни, фаст-фуд и пр.), а доля магазинов товаров для дома составляет всего 8%.

Операторы общественного питания наиболее активны в отношении помещений, расположенных на пешеходных и транспортно-пешеходных коридорах города, и занимают наибольшую долю в структуре спроса – 54,6% и 37,6% соответственно. Операторы кафе и ресторанов более тяготеют к Камергерскому переулку (85% площадей от общего предложения улицы приходится на операторов общественного питания), Климентовскому переулку (75%), улицам Арбат (72%), Никольской (59%), Б.Дмитровка (52%) и Пятницкой (51%). При этом на магистралях доля торговых заведений данного профиля существенно ниже – 12,8%.

Внутри Садового кольца заведения общественного питания в основном представлены в помещениях площадью до 100 кв. м (35%) и от 100 до 200 кв. м (36%). Минимальный процент ресторанов размещен в помещениях площадью свыше 500 кв. м – это либо большие сетевые рестораны, либо пивные, либо семейный формат. Например, Lion's Head Pub (Мясницкая ул., д. 15), паб «Connolly Station Pub» (Столешников переулок, 8), Palazzo Dukale (Тверской бульвар, д. 3) и др.

Структура по профилю арендаторов (площадь объектов), 2018г.

articles 11022019 01

Источник: Knight Frank Research, 2019

Типы заведений общественного питания*

*От общего числа заведений, расположенных на площадях помещений формата street retail внутри Садового кольца.

Источник: Knight Frank Research, 2019

Как отметила Виктория Камлюк, директор направления стрит-ритейла Knight Frank, в краткосрочной перспективе ожидается увеличение предложения помещений стрит-ритейла в Богоявленском переулке, через который проходят пешеходные потоки к парку «Зарядье» и ГУМу. Здания, выходящие фасадной частью на данный торговый коридор, но требующие реконструкции, обладают потенциалом для создания полноценной торговой инфраструктуры. Прогнозируемый объём нового предложения в Богоявленском переулке, по нашим оценкам, может составить порядка 3,5 тыс. кв. м, часть из которых может быть отведена под помещения формата стрит-ритейла. Реализуемый план городских властей по созданию комфортной городской среды для пешеходов и минимизации автомобильного трафика в обновляемых локациях города окажет влияние на дальнейший рост пешеходных потоков. Ожидаемый прирост трафика на обновляемых улицах может доходить до 10% в год. В связи с чем в ближайшей перспективе ожидается, что доля операторов общественного питания в формате стрит-ритейла будет увеличиваться с 40,8% на 5-7%, а fashion-операторы будут постепенно сокращать своё присутствие. Свободные площади транспортных магистралей постепенно будут снижаться, их займут операторы, ориентированные на потребителей, проживающих в ближайшей доступности, – продукты питания, банки и сервисные услуги. Стартовавшая к концу 2018г. новая программа Правительства Москвы «Мой район» по благоустройству районов, относящихся к периферийным (удалённые от центра столицы спальные районы), а также развитие транспортной инфраструктуры (метрополитен, МЦК, Московские диаметры) и, как следствие, благоустройство прилегающих к станциям территорий будет являться значимым фактором роста нового предложения площадей стрит-ритейла

По материалам Logistics.ru

Прочитано 381 раз

Добавить комментарий


Защитный код
Обновить

Партнёры

Главная Статьи Статьи - недвижимость НЕДВИЖИМОСТЬ: ПЯТНИЦКАЯ УЛИЦА В ЦЕНЕ
Яндекс.Метрика